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智能建筑的物业管理问题
信息来源:河北智能家居网 发布日期:2013-07-10
 

    

    传统建筑物物业管理的内容相对较为单纯,主要为建筑物土建维修、供水、供电、供气、公共照明、公共道路、区域绿化、公共设备的运行管理及维修等。在技术上对物业管理人员的要求也不是太高。智能建筑物业管理与传统建筑物业管理相比,具有许多新的内容和特点,除传统物业管理的内容之外,其具有如下五方面内容与特点:

    ①建筑智能化系统运行操作。这与以前传统建筑物业管理简单的供电、供水设备的操作完全不同,因建筑智能化系统应用了当代科学技术最前沿的4C技术(Compute、Communication、Control、CRT),在技术上要复杂得多。种类繁多的子系统,尤其是集成系统,大多为信息化、数字化甚至多媒体网络化、智能化的系统和设备,对操作人员的技术素质要求很高。

    ②建筑智能化系统的维护与保养。智能建筑建成后,其维护和保养就成为关键问题。建筑智能化系统的维修和保养比传统建筑的简单的供电设备、供水设备、消防灭火器的维修和保养要复杂得多。由于系统复杂而庞大,一定要有严格而严密的维护保养制度作保证。例如火灾报警与消防系统、公共安全技术防范系统,为了保证其每个传感器和执行器的完好率和对突发性灾害进行处置的有效性,就需要建立一套完整的自检、互检及演练制度。否则,当真有火灾发生时,要么传感器不能报警,要么消防设备不灵,或真有盗警或非常事件发生时,技术防范系统要么发现不了,要么处理异常事件的措施或联动操作不灵,这将都是灾害性的。要保证系统设备的完好率,除在设计方案、管理制度上给以保障外,对维护保养人员的要求也是关键。

    ③系统维修。如此复杂而庞大的建筑智能化系统,不管其可靠性如何高,无故障运行时间多么长,总要发生故障的。由于建筑智能化系统是高科技系统工程,检查及排除故障都需要很高的技能和较为高档的专用检测设备。由于通常建筑智能化系统的集成商或各专业公司的免费保修期只有一年,故单靠这些公司是解决不了长年运行系统的维修任务的,更况且有的专业公司或集成商还不在当地,那就更成问题。这些工作也是一般水电工根本不能胜任的,必须有专业水平较高的专业维修队伍才行。

    ④签订物业管理合同。物业管理公司与业主之间应签订物业管理总承包合同,其内容应包括操作使用、维护保养、故障检修、继续发展和能源消耗、节能分成等内容。部分城市(如上海)规定对智能建筑的物业管理要实行招投标制,这是非常必要的。

    ⑤等级保持。在总承包合同的约束下,物业管理公司有责任保证在运行过程中不降低其等级,这就从某种意义上保证了业主应该得到的投资回报和效益。在系统刚投入运行后,尚有后续工程或需要进一步改善的问题,这些问题最好是由物业管理公司来解决,因这样会比较方便有效。


 

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